Hiểu đúng mối liên kết bất động sản – tài chính – tiền tệ

Thị trường bất động sản giữ một vị trí quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế và ổn định xã hội, nếu thị trường phát triển lành mạnh chứng tỏ chính sách nhà đất nói riêng và chính sách phát triển kinh tế tổng thể đang triển khai phù hợp.

Vai trò tương hỗ

Vai trò của thị trường bất động sản được xác định trong mối quan hệ tác động của thị trường này đối với các thị trường khác và và đối với tổng thể nền kinh tế quốc dân. Tùy theo quy mô và trình độ phát triển, các nền kinh tế trên thế giới đều quan tâm đến tổng tích luỹ trong mối quan hệ giữa tích luỹ và tiêu dùng của nền kinh tế. Ở mức thấp, tổng tích luỹ thường chiếm tỷ trọng 10 – 20% GDP, ở mức cao tỷ trọng này chiếm 30 – 40% GDP.

Theo nghiên cứu của các Tổ chức nghiên cứu quốc tế, trong tổng tích luỹ thì tài sản cố định luôn cao gấp từ 7-9 lần so với tài sản lưu động. Tài sản cố định bao gồm nhiều loại, trong đó tài sản bất động sản thường chiếm tỷ lệ cao, thường là trên 60% tổng tích luỹ tài sản cố định.

Tài sản bất động sản với tư cách là những hàng hoá lưu thông trên thị trường đã trực tiếp trở thành một trong những thành tố quan trọng của GDP. Quy mô của thành tố này đối với những nền kinh tế có tổng tích lũy thấp cũng chiếm 5 – 10% GDP, đối với những nền kinh tế có tổng tích luỹ cao có thể lên tới 15 – 20% GDP.

Khi thị trường bất động sản phát triển, kéo theo sự thúc đẩy áp dụng khoa học, kỹ thuật và công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở cũng như các công trình phục vụ cho các hoạt động trực tiếp của con người. Sự vận động và phát triển của thị trường nhà đất cũng đồng thời là kết quả của sự tác động tương hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung và cầu. Đồng thời, thị trường nhà đất phát triển tác động đến sự phát triển của thị trường hàng hoá, thị trường vốn…

Hiểu đúng mối liên kết bất động sản – tài chính – tiền tệ

Nghiên cứu của các tổ chức thống kê quốc tế cho thấy, trung bình ngành bất động sản tăng sản lượng 1 USD thì các ngành có liên quan tăng trưởng 1,5 – 2 USD. Bên cạnh đó, thị trường nhà đất còn có mối quan hệ sâu sắc với thị trường tài chính – tiền tệ.

Khi thị trường bất động sản tăng trưởng kéo theo dòng vốn ngân hàng đổ vào cả phía cung lẫn sức cầu, đồng thời dòng tiền tiết kiệm có thể chững lại để chuyển sang đầu tư sang nhà đất. Tuy nhiên, đây vẫn được coi là một xu hướng tốt và sẽ không gây bất ổn nếu quá trình luân chuyển vốn giữa 2 thị trường này được vận hành thông suốt. Đồng thời, cơ chế quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản được giám sát một cách chặt chẽ để có thể hạn chế từ xa những nguy cơ thị trường bất động sản phát triển quá nóng.

Tuy nhiên, cũng cần nhấn mạnh rằng, có sự khác biệt rất lớn giữa thị trường bất động sản Việt Nam và thị trường bất động sản tại các nước phát triển. Dù đã hình thành và phát triển tới 20 năm, nhưng cho tới gần đây, vai trò của thị trường bất động sản mới được nhìn nhận rõ nét hơn, và khuôn khổ pháp lý cho thị trường mới bắt đầu có chiều sâu và đi theo quy luật thị trường.

Theo TS. Phạm Sĩ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, sự chậm chạp khó hiểu trong việc xác định tầm quan trọng và vai trò của cơ quan quản lý thị trường bất động sản đến mười mấy năm chính là cơ sở tạo nên những đợt nóng lạnh bất thường của thị trường, đồng thời ảnh hưởng có sự tác động tiêu cực liên thông giữa thị trường bất động sản và nhiều thị trường cơ sở như thị trường tiền tệ khác.

Khởi đầu cho hai cuộc khủng hoảng bất động sản giai đoạn 2009 và 2011 bắt đầu từ sự mất cân đối cho vay thế chấp của hệ thống ngân hàng đối với bất động sản. Khi thị trường bất động sản quá nóng, do cơ chế kiểm soát hệ thống vay thế chấp không thể hiện được vai trò của mình cộng với sự e ngại khi cho rằng cơ chế quản lý thị trường bất động sản còn chưa chặt chẽ, đã dẫn đến việc đột ngột hạn chế giao dịch với thị trường bất động sản của hệ thống ngân hàng.

Hệ quả từ việc ngừng cung cấp vốn đến thị trường là hàng trăm, hàng ngàn dự án đói vốn, rơi vào cảnh chậm tiến độ, và tạo ra những khoản nợ xấu khổng lồ cho ngành ngân hàng, đồng thời kéo theo cả các thị trường cơ sở hàng như dịch vụ, bán lẻ, du lịch… trầm lắng. Kết quả là thị trường bất động sản được coi là tội đồ gây ra sự bất ổn của nền kinh tế.

Tại hội thảo hồi đầu năm 2016 khi thị trường đối mặt với khả năng bị hạn chế nguồn vốn tín dụng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Trần Nam cho rằng, việc các cơ quan quản lý xác định thị trường bất động sản là thị trường rủi ro là không công bằng, đồng thời có thể tác động tiêu cực đến nhiều ngành khác chứ không riêng gì bất động sản.

Theo ông Nam, việc cơ quan quản lý đưa ra những cảnh báo để hạn chế rủi ro từ xa cho thị trường là điều cần thiết. Nhưng việc sử dụng các biện pháp hành chính và đánh giá không khách quan về thị trường bất động sản sẽ có thể gây những hệ lụy ngược trở lại khi hiện nay 70% nguồn vốn triển khai dự án bất động sản gồm cả trực tiếp và gián tiếp đến từ tín dụng ngân hàng.

Trong khi đó, trên thực tế, cơ chế quản lý thị trường bất động sản hiện tại đã tương đối hoàn thiện với việc ban hành nhiều khuôn khổ luật pháp mới như Luật Đất đai 2013 sửa đổi, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi 2014…, nên việc cần làm không phải là sự e ngại mà cần tạo cơ chế thông thoáng hơn để dẫn vốn vào thị trường bất động sản một cách có kiểm soát, đồng thời tạo chất xúc tác cho nhiều ngành nghề khác phát triển theo.

Theo đánh giá từ Tổ chức Habitat của Liên Hợp Quốc, nhà ở là thứ hàng hóa vừa mang tính xã hội vừa mang tính kinh tế. Là hàng hóa xã hội, nó đòi hỏi Nhà nước phải có chính sách tạo điều kiện (enabling policy), nhưng là hàng hóa kinh tế thì nó phải được cung ứng qua thị trường.

Các loại nhà ở, dù là nhà ở xã hội, nhà tái định cư… đều phải được phát triển theo hướng thị trường hóa, nếu đi chệch thì hoặc là sẽ sa vào bao cấp tràn lan không hiệu quả hoặc là khoán trắng cho thị trường với các khuyết tật (failures) của nó.

Do đó, nếu không phát triển mạnh mẽ cho vay thế chấp nói riêng và phát triển thể chế tài chính nhà ở nói chung thì không thể có một thị trường bất động sản phát triển như mong muốn.

Nguồn: tinnhanhchungkhoan

0 replies

Leave a Reply

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *