Quy trình và thủ tục vay mua nhà trả góp

Khi vay mua nhà trả góp, có những thủ tục bạn không thể bỏ qua và cần hoàn thiện nhanh chóng để sớm được giải ngân. Mỗi ngân hàng sẽ có những quy định khác nhau về thủ tục và điều kiện vay vốn, nhưng thường sẽ yêu cầu một số giấy tờ cơ bản dưới đây.
Hồ sơ pháp lý
– Sổ hộ khẩu/KT3 hoặc giấy tạm trú của người vay và người bảo lãnh (nếu cần)
– Giấy CMND của 2 vợ chồng và người bảo lãnh (nếu có). CMND có thể thay thế bằng những giấy tờ đã được Nhà nước thẩm định có giá trị tương đương như Hộ chiếu, giấy tờ thứ cấp (bằng lái xe)…
– Giấy đăng ký kết hôn/ giấy xác nhận tình trạng hôn nhân
Hồ sơ tài chính
– Bảng lương, giấy xác nhận mức lương, sao kê tài khoản từ ngân hàng
– Hợp đồng lao động với công ty đang làm việc
– Các giấy tờ về bảo hiểm (nếu có)
– Giấy phép đăng ký kinh doanh
– Các hợp đồng cho thuê tài chính
Hóa đơn đầu vào, đầu ra về hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp trong thời gian 6 tháng
Sổ sách ghi chép các hoạt động mua bán hàng hóa trong thời gian 1 năm
Hồ sơ đảm bảo và mục đích vay vốn
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
– Giấy tờ liên quan đến nhà ở
– Giấy thỏa thuận hoặc hợp đồng mua bán nhà do 2 bên lập ra (nếu có)
Thẩm định hồ sơ và định giá tài sản đảm bảo
Sau khi bạn đã chuẩn bị đầy đủ và cung cấp các hồ sơ cần thiết, phía ngân hàng sẽ tiến hành thẩm định hồ sơ vay vốn mua nhà của bạn.
Quy trình thẩm định thông thường bao gồm: Kiểm tra lịch sử tín dụng và điểm tín dụng của bạn, thẩm định qua trao đổi điện thoại, thẩm định thực tế nơi cư trú, nơi làm việc/kinh doanh và đi thực địa để định giá tài sản đảm bảo (TSĐB).
Trong quá trình thẩm định, việc định giá TSĐB có thể được thực hiện đồng thời hoặc sau khi có quyết định chấp thuận cho vay. Bộ phận định giá có thể chính là ngân hàng hoặc các công ty định giá độc lập. Giá trị TSĐB được dùng làm một trong những căn cứ để ngân hàng phê duyệt mức cho vay đối với khách hàng. Chi phí định giá có thể do khách hàng hoặc ngân hàng chi trả (tùy theo quy định của mỗi ngân hàng).
Đưa ra quyết định và tiến hành các thủ tục giải ngân
Nếu hồ sơ vay mua nhà trả góp của bạn đủ điều kiện, phía ngân hàng sẽ gửi đến bạn Thông báo cấp tín dụng và tiến hành các thủ tục liên quan tới việc thế chấp tài sản đảm bảo và giải ngân khoản vay:
Trường hợp đã hoàn thành thủ tục sang tên
Các bên ký Hợp đồng thế chấp công chứng và Đăng ký giao dịch đảm bảo tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Văn phòng đăng ký đất đai quận/huyện, hoặc tỉnh/Thành phố) và Ngân hàng giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ, sổ hồng…) trước khi giải ngân cho khách hàng.
Trường hợp chưa hoàn thành thủ tục sang tên
Bên mua, Bên bán và Ngân hàng ký thỏa thuận 3 bên về việc giải ngân phong tỏa sổ tiết kiệm/mở tài khoản tạm khóa đối với khoản tiền giải ngân cho bên mua. Sau khi ký kết Hợp đồng tín dụng, Ngân hàng giải ngân khoản vay vào sổ tiết kiệm/tài khoản tạm khóa đứng tên Bên bán và phong tỏa toàn bộ số tiền này trong quá trình hai bên mua bán thực hiện thủ tục sang tên theo quy định của pháp luật. Ngân hàng sẽ giải tỏa sổ tiết kiệm/tài khoản tạm khóa cho Bên bán sau khi Bên vay vốn (Bên mua) ký Hợp đồng thế chấp công chứng và thực hiện thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo theo quy định.
Nguồn: MuaBanNhaDat

 

Ưu, nhược điểm của 2 hình thức giải ngân vay vốn mua nhà

Vay mua nhà là hình thức hỗ trợ vốn đắc lực và phổ biến cho những khách hàng trong điều kiện chưa đáp ứng đủ về tài chính. Phương án cho vay này được biết đến với hai hình thức giải ngân cho người vay: Phong tỏa và không phong tỏa. Vậy ưu, nhược điểm của mỗi hình thức này là gì, hãy cùng tìm hiểu qua bài viết dưới đây.

1. Giải ngân phong tỏa: Cách thức an toàn cho cả người vay và ngân hàng

Giải ngân phong tỏa là hình thức ngân hàng giải ngân số tiền mà người mua đề nghị vay cho bên người bán, tuy nhiên tại thời điểm này mặc dù bên bán đã nhận được tiền trong tài khoản nhưng số tiền đó sẽ bị ngân hàng “tạm khóa”, bên bán không được phép rút ra sử dụng mà phải chờ người mua hoàn thành thủ tục đăng ký sang tên tài sản tại cơ quan có thẩm quyền (văn phòng đăng ký đất đai). Trường hợp này, số tiền mà bên bán nhận được có thể coi như một khoản tiết kiệm và được hưởng lãi theo lãi suất thị trường.

Hiện nay, đa số các ngân hàng đang áp dụng hình thức giải ngân này với gói vay mua nhà trả góp. Bởi đây là một cách an toàn đối với cả người mua nhà và ngân hàng, khi sổ đỏ của tài sản đảm bảo được sang tên chính người đi vay.

Vay mua nhà trả góp ngân hàng đã giúp cho nhiều người chạm
đến ước mơ về căn nhà mơ ước

Ưu điểm

Nhanh chóng đối với người bán: Thông thường, người bán sẽ mong muốn được nhận tiền và có thể sử dụng số tiền đó ngay lập tức. Giải ngân không phong tỏa là hình thức mà đa số người bán mong muốn nhất.

Nhược điểm

Bởi tính rủi ro cao nên hình thức giải ngân này không được khuyến khích và áp dụng nhiều.

Thông thường, giải ngân không phong tỏa chỉ áp dụng với một số chi nhánh, ngân hàng và đối với khoản vay nhỏ, vì nó hàm chứa rất nhiều rủi ro với ngân hàng. Chưa kể đến, một số ngân hàng còn yêu cầu xác minh khả năng sang tên mới được giải ngân, bạn sẽ cần đóng thêm một khoản phí khác nữa.

Nguồn: batdongsan.com.vn

 

Các ngân hàng đang cho vay bất động sản ra sao?

Hầu hết ngân hàng hiện chỉ duy trì dư nợ cho vay với lĩnh vực bất động sản dưới 5-7%. Tuy nhiên vẫn có một số ngân hàng đang có dư nợ trong lĩnh vực này vượt trên 10%.

Cùng với chứng khoán, bất động sản được xếp vào nhóm lĩnh vực cho vay tiềm ẩn nhiều rủi ro với các ngân hàng. Vì vậy, trong nhiều quyết sách, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước (NHNN) luôn yêu cầu kiểm soát chặt tín dụng cho vay trong những lĩnh vực này.

Ngân hàng nào cho vay bất động sản nhiều nhất?

Hầu hết ngân hàng hiện nay đều duy trì tỷ lệ cho vay trong lĩnh vực bất động sản dưới 7% tổng dư nợ. Tuy nhiên, vẫn có một số ngân hàng có tỷ lệ này vượt trên 10%, với dư nợ hàng chục nghìn tỷ đồng.

Tính đến hết quý II, Sacombank đang có hơn 42.000 tỷ đồng dư nợ cho vay các hoạt động liên quan kinh doanh tài sản và dịch vụ tư vấn. Trong số này chủ yếu bao gồm bất động sản và dịch vụ môi giới tư vấn bất động sản.

Số này đã tăng hơn 3.000 tỷ so với đầu năm, nhưng xét về tỷ trọng trên tổng dư nợ cho vay của ngân hàng thì hệ số này lại giảm từ 17,6% xuống còn 17%. Nguyên nhân do 6 tháng qua Sacombank đã tăng trưởng hơn 23.000 tỷ đồng tín dụng. Đây cũng là một trong số ít nhà băng có tỷ lệ cho vay trong lĩnh vực bất động sản vượt trên 10% tổng dư nợ hiện nay.

Bất động sản luôn được xếp vào nhóm lĩnh vực cho vay tiềm ẩn nhiều rủi ro với các ngân hàng

Hai nhà băng khác có tỷ lệ này vượt trên 10% là Kienlongbank và Techcombank cùng ở mức 12%.

Với mức dư nợ chỉ khoảng 27.300 tỷ đồng, Kienlongbank đang cho vay tổng cộng 3.263 tỷ đồng trong lĩnh vực bất động sản, tăng tới 31% so với đầu năm. Tuy nhiên, đây không phải lĩnh vực cho vay trọng điểm của nhà băng này mà là sản xuất sản phẩm và nông nghiệp, chiếm trên 46% dư nợ cho vay.

Tính tới cuối tháng 6, Techcombank có 166.700 tỷ đồng dư nợ cho vay, tăng gần 6.000 tỷ đồng so với đầu năm. Nhà băng này dành hơn 20.000 tỷ đồng để cho vay trong lĩnh vực bất động sản, xấp xỉ hồi đầu năm. Trong nhiều năm trở lại đây, bất động sản luôn là mảng cho vay có giá trị lớn nhất của ngân hàng này với tỷ trọng trên 15%. Xếp sau lĩnh vực bất động sản là nhóm công nghiệp và buôn bán, sửa chữa…

Không thể hiện chi tiết giá trị dư nợ cho vay trong lĩnh vực bất động sản nhưng trong báo cáo tài chính năm 2017, mức dư nợ cho vay trong lĩnh vực này ở BIDV cũng đã gần 37.500 tỷ đồng. Nhà băng này cũng nằm trong nhóm cho vay bất động sản nhiều nhất thị trường. Tuy nhiên, do BIDV là ngân hàng có dư nợ lớn nhất hệ thống nên số dư nợ này chỉ chiếm trên 4,2% tổng cho vay của ngân hàng.

Con số hồi đầu năm bên phía VPBank cũng là hơn 15.500 tỷ đồng, tương đương 8,5% tổng dư nợ cho vay toàn ngân hàng.

Trong khi đó, BacABank hiện là ngân hàng cho vay rất ít trong lĩnh vực bất động sản với dư nợ cuối quý II chỉ là 362 tỷ đồng, chiếm vỏn vẹn 0,6% dư nợ cho vay. Những năm trước đó, bất động sản chưa khi nào là lĩnh vực cho vay trọng điểm của nhà băng này mà là nông nghiệp và công nghiệp chế tạo.

Tín dụng bất động sản bị thắt chặt

Tín dụng bất động sản từng chiếm tỷ trọng rất cao trong danh mục của các ngân hàng, đặc biệt là giai đoạn 2007-2008 với tỷ lệ trên 30%. Tuy nhiên, qua nhiều hệ lụy từ việc quá phụ thuộc vào tín dụng bất động sản, các ngân hàng hiện nay đã giảm tỷ lệ này về mức 5-7% phổ biến.

Theo số liệu của NHNN, tính đến tháng 6 năm nay, tín dụng toàn ngành ngân hàng đã tăng 6,16% so với đầu năm. Trong đó, cho vay bất động sản chỉ tăng 2,19%, tỷ trọng cho vay mảng này hiện chiếm 7,5% tổng dư nợ nền kinh tế, thấp hơn rất nhiều so với mức 15,8% năm 2017 hay 17,1% vào năm 2016.

Số liệu tình hình kinh tế xã hội tại Hà Nội 6 tháng đầu năm cho biết tín dụng bất động sản hiện vào khoảng 114.000 tỷ đồng, chiếm 7,6% tổng dư nợ cho vay của thành phố (hơn 1,5 triệu tỷ), giảm 0,3 điểm % so với cùng kỳ. Trong khi đó, tỷ trọng tại TP.HCM hiện cũng đã giảm xuống mức 10,6%.

Trong năm nay, NHNN đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng 17%, đồng thời yêu cầu các ngân hàng kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng và hạn chế cho vay vào các lĩnh vực rủi ro như bất động sản, chứng khoán. NHNN cũng nâng hệ số rủi ro cho vay bất động sản từ 150% lên 250% và hạ tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ 60% xuống 45%. Đây là biện pháp trực tiếp nhằm kiểm soát tín dụng chảy vào lĩnh vực bất động sản, nơi cần nguồn vốn trung và dài hạn rất lớn.

Các ngân hàng thương mại từ đó cũng điều chỉnh tăng lãi suất cho vay trong lĩnh vực này từ 1-2%/năm. Động thái này được cho là một trong những nguyên nhân khiến một số phân khúc của thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại giai đoạn đầu năm vừa qua.

Hiện lãi suất cho vay bất động sản bao gồm vay xây nhà, sửa nhà, mua căn hộ phổ biến tại các ngân hàng dao động trong khoảng 11-12% tại Eximbank, OCB, SHB, VietCapital Bank… Một số nhà băng có mức lãi suất trên 12,5%/năm như Sacombank, VietABank.

Mới đây nhất, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết phiên họp thường kỳ tháng 8/2018, trong đó yêu cầu trong lĩnh vực tài chính ngân hàng yêu cầu NHNN tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ thận trọng, linh hoạt, hỗ trợ thanh khoản hợp lý cho các tổ chức tín dụng, kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản.

Nguồn: zing

 

 

 

 

 

 

 

 

Những lưu ý khi làm hồ sơ vay vốn ngân hàng

Khi làm hồ sơ vay vốn ngân hàng, khách hàng nên đọc kỹ các điều khoản được ghi trong hợp đồng, nếu chưa rõ cần trao đổi ngay và yêu cầu cập nhật cụ thể vào trong hợp đồng. Ngoài ra, người vay nên cân nhắc thời hạn và khả năng trả nợ.

1. Xác định rõ điều kiện và nhu cầu của bản thân

Ngay từ đầu trước khi đi vay bạn cần cân nhắc kỹ về vấn đề thu nhập cá nhân với khoản vay mong muốn xem khả năng trả nợ có cao không. Nếu không thì đừng vay, hoặc điều chỉnh khoản vay cho hợp lý, nếu không dù bạn chấp nhận trả nợ cao nhưng ngân hàng cũng không đồng ý vì rủi ro quá lớn.

Ví dụ, nếu như thu nhập chỉ 6 triệu đồng mà muốn vay 600 triệu để mua nhà thì chắc chắn là quá sức.

Các chuyên gia khuyên người vay nên kiểm tra kỹ ngân sách, tổng thu nhập mỗi tháng trước khi vay. Việc trả nợ chỉ nên chiếm nhiều nhất khoảng 30-40% tổng thu nhập trong tháng của bạn.

2. Lưu ý kỹ về lãi suất cho vay

Khi làm hồ sơ vay vốn ngân hàng, hãy để ý và so sánh lãi suất giữa các ngân hàng

Thường thì lãi suất thực tế của các tổ chức cho vay cơ bản không chênh lệch nhau quá nhiều (trừ trường hợp những khách hàng đặc thù), vì vậy nếu thấy lãi suất thấp nên hỏi rõ. Thường là lãi suất thấp chỉ được duy trì trong thời gian đầu của khoản vay (từ 3-12 tháng) sau đó được thay đổi theo biên độ (biên độ thường được tính bằng lãi suất huy động tại thời điểm thay đổi cộng với một con số cố định) – hãy để ý và hỏi rõ con số đó. Chú ý đến cách tính lãi của ngân hàng, hiện nay, nhà băng có hai hình thức tính lãi là tính theo dư nợ giảm dần và tính theo dư nợ ban đầu.

Ví dụ: Lãi suất ưu đãi 3 tháng đầu tiên là 3%/năm, từ tháng thứ 4 lãi suất bằng lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng trả lãi cuối kỳ + biên độ 5.5%. Nếu lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng tại thời điểm điều chỉnh là 7,2%/năm thì khi đó lãi suất vay sẽ được điều chỉnh: 7,2%+5.5% = 12,7%! Như vậy, so với mặt bằng chung lãi suất 10,5% thời điểm hiện tại thì lãi suất này là cao, mặc dù 3 tháng đầu nhìn lãi suất ưu đãi rất thấp.

3. Chọn ngân hàng và dịch vụ

Vì mỗi ngân hàng đều có đặc trưng riêng về lãi suất, thời hạn, cách trả lãi,… để chọn được ngân hàng phù hợp nhất bạn cần phải dành thời gian để tìm hiểu. Ngoài ra, các ngân hàng hiện nay luôn có nhiều chương trình ưu đãi, khuyến mãi cho các dịch vụ. Cứ so sánh thấy cái nào tốt hơn thì lựa chọn.

Hầu như ngân hàng nào cũng dao động quanh mức lãi suất mà Nhà nước quy định nên chỉ chọn trên tiêu chí chất lượng phục vụ. Bạn sẽ tiết kiệm một khoảng thời gian đối với việc tìm hiểu thông tin từng ngân hàng, từng chương trình ưu đãi mà sẽ hỏi thăm từ những người xung quanh, ngân hàng nào có nhân viên phục vụ nhiệt tình chu đáo, chọn đúng ngân hàng có nhân viên chuyên nghiệp, bạn sẽ còn được tư vấn tốt hơn để lấy lãi tốt hơn về sau.

4. Lựa chọn phương án vay

Chọn thời hạn vay: Tùy vào thu nhập và số tiền vay mà bạn nên cân nhắc kỹ thời hạn vay vốn sao cho phù hợp nhất. Nếu thu nhập thấp thì bạn nên kéo dài thời hạn vay, khi đó sẽ giảm số tiền gốc hàng tháng mà bạn phải trả cho ngân hàng. Chẳng hạn, khi vay 100 triệu đồng, nếu bạn vay trong một năm thì mỗi tháng sẽ trả dư nợ gốc khoảng 8.4 triệu đồng kèm với lãi. Nhưng nếu thu nhập của bạn thấp, có thể kéo dài thời hạn vay lên thành hai năm. Khi đó, mỗi tháng bạn chỉ phải trả khoản dư nợ gốc tầm 4.2 triệu đồng kèm với lãi.

Hãy chọn cho mình thời hạn vay phù hợp để tránh bị áp lực về tài chính

Hình thức trả lãi: Chú ý là Ngân hàng có thể sẽ thay đổi lãi suất theo định kỳ mà hầu như đâu ai theo dõi và biết chính xác. Chẳng hạn như liên quan vay tiền gói 30.000 tỷ, ban đầu lãi suất thấp nhưng sau đó lại nâng lãi suất, nếu không phải trường hợp này nổi bật trên báo chắc mọi người cũng không để ý đâu.

Vì vậy, khi vay, bạn cần hỏi rõ cách thức tính hoặc cách cập nhật lãi suất sau mỗi kỳ điều chỉnh của ngân hàng để chủ động hơn trong kế hoạch vay và trả nợ.

5. Phải chuẩn bị đầy đủ thủ tục, hồ sơ vay

Thường ngân hàng yêu cầu bắt buộc khi muốn vay vốn, khách hàng cá nhân cần có hồ sơ gồm:

  • Giấy đề nghị vay vốn ngân hàng (theo mẫu của từng ngân hàng).
  • Tài liệu chứng minh thu nhập: Hợp đồng lao động, Xác nhận lương, Hợp đồng cho thuê nhà, thuê xe, giấy phép kinh doanh… của người vay và người cùng trả nợ.

Chuẩn bị hồ sơ:

Khi bắt đầu làm hồ sơ vay mua nhà, bạn không đủ giấy tờ, tài liệu, bắt buộc phải đợi bổ sung, do đó chậm trễ thêm tiến trình thủ tục. Bạn cần biết trước mình cần phải có những loại giấy tờ, thủ tục gì theo yêu cầu của ngân hàng như giấy tờ căn nhà, đất dự định mua, giấy thoả thuận hoặc hợp đồng mua bán nhà, giấy đặt cọc, tài liệu chứng minh thu nhập… Để có thể nắm được các thủ tục này, bạn yêu cầu chuyên viên quan hệ khách hàng tư vấn kỹ. Nếu giấy tờ không sẵn sàng và không đầy đủ, việc vay vốn sẽ bị trì hoãn lâu hơn.

1. Hồ sơ pháp lý:

  • CMND (CMND hoặc Hộ Chiếu hoặc Thẻ căn cước của bạn và vợ/chồng bạn (bản photo) – không cần phải cấp ở nơi bạn đang sống hoặc nơi bạn mua nhà. Và CMND phải còn hạn (CMND hạn 15 năm, Hộ chiếu 10 năm).
  • Hộ khẩu (Sổ hộ khẩu hoặc KT3 – photo. Nếu có SHK rồi thì không cần KT3 nữa, KT3 là Sổ tạm trú dài hạn, bạn chỉ cần đến Công an Phường/Xã nơi bạn đang ở (cùng tỉnh/thành phố với nơi bạn định vay vốn) yêu cầu cấp là được. Nên gặp Cảnh sát khu vực để được hướng dẫn).
  • Đăng ký kết hôn / Xác nhận độc thân (Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân – Do UNBD Phường/Xã nơi bạn có Hộ khẩu cấp).

2. Hồ sơ tài chính:

  • Nguồn thu từ lương: HĐLĐ, Quyết định công tác, hoặc thư xác nhận bản gốc từ người sử dụng lao động. Sao kê tài khoản trả lương qua ngân hàng hoặc bảng lương (phiếu nhận lương) 03 tháng gần nhất (06 tháng đối với người có thu nhập từ hoa hồng bán hàng/nhân viên kinh doanh).
  • Hợp đồng mua bán nhà, các giấy tờ liên quan đến đặt cọc, thanh toán khác (nếu có).
  • Nguồn thu từ Hộ kinh doanh: ĐKKD, Sổ sách ghi chép 3 tháng.
  • Nguồn thu từ công ty riêng: ĐKKD, BCTC 2 năm gần nhất, Hóa đơn VAT 6 tháng gần nhất, Hợp đồng đầu ra có giá trị.
  • Các giấy tờ chứng minh nguồn thu nhập khác, ví dụ như: Nhà cho thuê/xe cho thuê ổn định trong vòng 06 tháng gần đây (sổ đỏ nhà cho thuê/giấy tờ xe mang tên người vay+ biên nhận tiền cho thuê…).

3. Hồ sơ mục đích vay:

  • Mua BĐS: Giấy đặt cọc / Thỏa thuận mua bán…
  • Xây sửa nhà cửa: Hợp đồng thi công / Bảng dự toán…
  • Tiêu dùng: Bảng kê các vật dụng cần mua…

4. Hồ sơ tài sản tích lũy:

  • Các BĐS, xe ô tô… hoặc sổ tiết kiệm bạn đang đứng tên.
  • Lưu ý: Các nguồn thu nhập từ mua bán chứng khoán, cổ phiếu không được chấp nhận.

Các loại hợp đồng vay vốn: Thông thường, khi được vay, cảm giác nhận được tiền dễ làm ngươi vay chủ quan và thoả hiệp với các điều khoản trên Hợp đồng tín dụng và các hợp đồng khác. Nhiều khách hàng gần như không đọc nội dung Hợp đồng, chỉ ký theo yêu cầu của Ngân hàng. Điều này rủi ro nếu Ngân hàng soạn sai nội dung hoặc cá nhân nào đó có hành vi lợi dụng gian lận. Hãy chắc chắn rằng bạn đã đọc hợp đồng và cầm 01 bản hợp đồng (có đầy đủ chữ ký, con dấu, dấu giáp lai của Ngân hàng nơi bạn vay vốn).

6. Quan tâm đến chi phí phát sinh ngoài khoản vay

Để không bị ngân hàng phạt phí, bạn nên lên kế hoạch trả nợ phù hợp

Tuy là ngân hàng sẽ quy định sẵn các khoản lãi trong hợp đồng cho vay nhưng bản thân bạn cũng nên quan tâm đến các chi phí phát sinh khác như:

Phí: Đi kèm theo một món vay sẽ có vô vàn các loại phí dịch vụ như phí thẩm định hồ sơ, phí thẩm định tài sản bảo đảm, phí công chứng/đăng ký thế chấp tài sản,… cả phí hoa hồng khi vay. Hãy để ý đến chúng và hỏi kỹ nếu bạn không thật sự dư giả.

Phí phạt: Nhiều tổ chức cho vay đề ra nhiều mức phạt khác nhau và khá lớn. Trong đó lưu ý nhất là phạt trả trước hạn. Phí phạt trả trước hạn là loại phí bạn phải đóng nếu “chẳng may” bạn trả nợ trước hạn (một phần hoặc toàn bộ khoản vay), phí này thường được tính bằng tỷ lệ phạt nhân số tiền gốc trả trước hạn. Bạn phải biết là các ngân hàng cũng thường có phí phạt dao động từ 1-3% trên dư nợ còn lại khi khách hàng trả nợ trước hạn và áp dụng lãi suất từ 1.1 đến 1.5 lần lãi suất trong hạn đối với khoản nợ quá hạn.

Ví dụ bạn vay 2,5 tỷ, phí phạt trước hạn quy định là 3%/ số tiền trả trước hạn. Giả sử bạn vay trả góp và muốn trả nợ trước hạn (vì bạn có tiền từ đâu đó) – giả sử tại thời điểm trả trước hạn dư nợ của bạn còn 2 tỷ. Khi đó phí trả nợ trước hạn là: 2 tỷ x 3% = 60 triệu đồng (con số không hề nhỏ và nó sẽ lớn hơn nếu tỷ lệ phạt trả nợ trước hạn cao hơn). Nếu không được thông báo trước, cũng như không có dự trù thì bạn có thể “bất ngờ không thú vị” với những khoản này.

7. Kế hoạch trả nợ

Ngân hàng sẽ giải ngân và giám sát việc sử dụng vốn vay thực tế của chúng ta, để đảm bảo khả năng thu nợ. Cho nên ở bước này, bạn phải luôn nghiêm túc trong việc kinh doanh, hay mua tiêu dùng, hay xây dựng nhà, công trình,… đúng với những gì đã cam kết và luôn đảm bảo chi trả cho ngân hàng theo kỳ đã thỏa thuận. Nếu trong quá trình này có gì bất trắc, nên báo lại với ngân hàng để được tư vấn giải quyết.

Chẳng hạn như sắp kết thúc hợp đồng mà chúng ta vẫn chưa hoàn trả đủ số tiền cho vay, bạn có thể xin điều chỉnh kỳ hạn trả nợ hoặc gia hạn nợ vay nhằm mục đích giảm thiểu hậu quả bị tính lãi phạt vì lãi phạt là khá cao, nếu gánh thêm khoản đó thì nợ sẽ chất đống, khó mà thoát khỏi vòng vây nợ.

Để ý đến các điều kiện cho vay: Nhiều tổ chức để đảm bảo hạn chế rủi ro, họ sẽ đưa ra khá nhiều điều kiện khi cho vay, hãy chú ý đến chúng, nếu bạn chắc chắn thực hiện được thì hãy đồng ý, còn không bạn nên thương lượng với tổ chức cho vay để thương lượng.

8. Giữ liên lạc với ngân hàng

Đừng bị động chờ đợi khoản vay được duyệt và giải ngân, hãy giữ liên lạc với ngân hàng. Tránh nguy cơ vi phạm tiến độ thanh toán hoặc thiệt hại số tiền đã đặt cọc hợp đồng mua nhà. Ngoài ra, bạn nên lựa chọn ngân hàng và chương trình ưu đãi vay mua nhà phù hợp.

Các chương trình ưu đãi vay mua nhà hiện nay đa phần tập trung vào lãi suất, kết hợp với các quà tặng, ưu đãi giảm giá của dự án qua các chương trình hợp tác giữa Ngân hàng và Chủ đầu tư. Với một khoản vay dài hạn như mua nhà, khi lựa chọn, đừng vội nhìn vào con số, không ngân hàng nào cho bạn vay không lãi, cần xác định lãi suất thực tế trong suốt thời gian vay (bao gồm lãi suất ưu đãi và sau ưu đãi).

Nguồn: Rever

Đòn bẩy tài chính là gì? Sử dụng đòn bẩy tài chính trong kinh doanh BĐS

Đòn bẩy tài chính là gì? Đòn bẩy tài chính là thuật ngữ dùng cho việc sử dụng vốn vay để đầu tư thay vì sử dụng hoàn toàn vốn tự có. Trong bối cảnh các chính sách hỗ trợ tài chính ngày càng trở nên thuận lợi thì các nhà đầu tư bất động sản Việt Nam sử dụng đòn bẩy tài chính như là công cụ để thu lợi nhuận.

Đòn bẩy tài chính là gì?

Về nghĩa đen, đòn bẩy được hiểu là việc dùng một thanh gỗ hoặc kim loại sử dụng với một điểm tựa để làm biến đổi lực tác động của một vật lên một vật khác.

Còn đối với câu hỏi đòn bẩy tài chính là gì?  Đòn bẩy tài chính là sử dụng vốn vay để kinh doanh sinh lời thay vì dùng vốn tự có. Chúng được định nghĩa như sau: đòn bẩy tài chính là chỉ sự kết hợp giữa nợ phải trả và vốn chủ sở hữu trong việc điều hành chính sách tài chính của doanh nghiệp. Đòn bẩy tài chính sẽ rất lớn trong các doanh nghiệp có tỷ trọng nợ phải trả cao hơn tỷ trọng vốn sở hữu và ngược lại.

Đòn bẩy trên tài chính liên quan đến việc sử dụng nợ để thu lợi nhuận trên tài sản. Tóm lại, đòn bẩy tài chính cung cấp cơ hội để gia tăng sức mạnh cho đồng vốn của doanh nghiệp, đặc biệt là đối với doanh nghiệp có nguồn vốn hạn chế.

Định nghĩa đòn bẩy tài chính là gì theo cách mà các chuyên gia định nghĩa sẽ gây khó hiểu. Bạn có thể hiểu đơn giản rằng, khi bạn muốn đầu tư vài trăm triệu để đầu tư chứng khoán hay kinh doanh, nhưng vốn của bạn không đủ để thực hiện, bạn phải đi vay tiền ở các công ty tài chính hoặc ngân hàng để đầu tư. Đó là bạn đang sử dụng đòn bẩy tài chính. Nếu bạn không sử dụng đòn bẩy này thì có thể bạn sẽ mất rất nhiều thời gian để tích cóp được số vốn đó.

Và trong bất động sản cũng vậy, các nhà đầu tư có số vốn hạn hẹp sẽ dùng đòn bẩy tài chính để tăng đồng vốn đầu tư và thu lợi nhuận.

Ngoài những điểm tích cực thấy trước mắt, đòn bẩy tài chính cũng là con dao 2 lưỡi, nếu vận dụng không khéo léo và thông minh thì đòn bẩy này sẽ tạo ra cơn khủng hoảng trong tương lai, các nhà đầu tư có thể bị trắng tay.

Sử dụng đòn bẩy tài chính trong kinh doanh bất động sản

Đòn bẩy tài chính có điểm tích cực ngay trước mắt mà bất kì nhà đầu tư nào cũng nhìn thấy. Tuy nhiên, đòn bẩy này cũng có những rủi ro vô cùng lớn, nếu sử dụng đúng, hợp lý, đòn bẩy tài chính sẽ thúc đẩy quá trình sinh lợi lớn. Tuy nhiên nếu mắc sai lầm, đòn bẩy tài chính có thể khiến các nhà đầu tư trắng tay.

Đòn bẩy tài chính là con dao 2 lưỡi

– Đòn bẩy tài chính được sử dụng để kinh doanh bất động sản sinh lời

Đòn bẩy tài chính trong kinh doanh bất động sản là sử dụng vốn vay thay vì vốn tự có để đầu tư sinh lời. Nghĩa là sử dụng các khoản vay vốn để đầu tư tạo ra lợi nhuận.

Trong thời buổi các công ty tài chính, ngân hàng có chính sách cho vay, hỗ trợ tài chính tốt như hiện nay thì các nhà đầu tư lại càng vay để đầu tư khi doanh nghiệp có ít vốn. Và thực tế cho thấy, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để kinh doanh bất động sản thành công và thu về một khoản lợi nhuận khủng.

Ví dụ: Chị A đầu tư mua căn hộ chung cư đang trong giai đoạn thi công với mức giá ưu đãi giảm 20% khoảng 1,4 tỷ đồng và trả trước 20% (280 triệu). Với chính sách cho vay ưu đãi của các công ty tài chính, chị A vay trả góp khoản tiền này một cách thuận lợi. Số tiền còn lại sẽ được thanh toán theo tiến độ công trình.. Trong thời gian chờ căn hộ hoàn thiện, chị A rao bán lại căn hộ với mức giá 2 tỷ (giá nhà hoàn thiện), sau khi bán lại nhà, chị A mang về cho mình 600 triệu đồng, trừ đi khoản vay 400 triệu cùng các chi phí khác, chị A bỏ túi cho mình trên dưới 200 triệu đồng.

Các nhà đầu tư áp dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản

Ví dụ ở trên chỉ là một trường hợp nhỏ sử dụng đòn bẩy tài chính để kinh doanh bất động sản sinh lời. Trên thực tế, đòn bẩy tài chính trong lĩnh vực bất động sản còn diễn ra sôi nổi hơn nhiều.

– Tiềm năng của đòn bẩy tài chính trong kinh doanh bất động sản

Đòn bẩy tài chính mang lại lợi nhuận cao: Thực tế cho thấy các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy trong mua bán nhà đất tạo ra lợi nhuận khổng lồ, nhờ sự nhạy bén, sử dụng linh hoạt đòn bẩy tài chính mà nhiều người từ 2 bàn tay trắng trở thành đại gia bất động sản trong thời gian ngắn.

Giúp chủ đầu tư tối ưu nguồn vốn: Đầu tư bất động sản có một bất lợi lớn là cần nguồn vốn dồi dào, trong khi đó, nếu chủ đầu tư không đủ tài chính thì việc sử dụng đòn bẩy tài chính là phương pháp tối ưu nguồn vốn hiệu quả. Với cách làm này, chủ đầu tư không cần bỏ tiền vốn mà vẫn có thể đầu tư sản sinh ra lợi nhuận đều như sử dụng đúng cách.

Đòn bẩy tài chính giúp chủ đầu tư linh động nguồn vốn: Đòn bẩy tài chính tạo điều kiện cho chủ đầu tư tiếp cận đầu tư nhiều hơn và có thể xoay vòng vốn để tạo ra lợi nhuận từ nhiều nguồn.

Việc vận dụng linh hoạt hình thức đòn bẩy tài chính trong kinh doanh nhà đất giúp cho nhà đầu tư có thể tối ưu hóa việc linh động vốn, tạo điều kiện tiếp cận đầu tư nhiều hơn. Trong khoảng thời gian xoay vòng vốn thì đòng thời sinh ra lợi nhuận từ nhiều nguồn.

Đòn bẩy tài chính giảm rủi ro thanh khoản : Ưu thế lớn nhất của đòn bẩy tài chính là giảm chi phí cơ hội của dòng tiền xuống thấp. Do đó, khi sử dụng những khoản vay để mua nhà, người mua nhà để ở hoặc để đầu tư đều có thể đa dạng gói đầu tư cá nhân, vừa tối ưu hóa các dòng thu nhập để lấy ngắn nuôi dài.

Trong cách giảm chi phí cơ hội và tối ưu linh động vốn, việc vay trả góp là sự lựa chọn tốt nhất. Đối với những nhà đầu tư là cá nhân, việc chia nhỏ dòng tiền và kéo dài thời gian thanh toán thành những khoản trả góp định kì giúp chủ đầu tư có thể giảm thiểu rủi ro thanh khoản xuống mức thấp. Khi đó, chủ đầu tư sẽ có đủ thời gian để sắp xếp tài chính, trong kế hoạch dài hạn, chủ đầu tư có thể xoay dòng vốn để đầu tư các dự án khác để tạo ra lợi nhuận gia tăng.

Sử dụng đòn bẩy tài chính trong kinh doanh bất động sản có thể mang lại nguồn lợi khổng lồ nếu biết đầu tư đúng

Thách thức

Sử dụng đòn bẩy tài chính kinh doanh bất động sản mặc dù mang lại nguồn lợi nhuận lớn nhưng chúng vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Thách thức đầu tiên là chủ đầu tư thiếu định hướng sẽ rất dễ dẫn đến khủng khoảng. Trong khi sử dụng đòn bẩy tài chính, chủ đầu tư phải đánh nhanh thắng nhanh, nếu chủ đầu tư tính toán sai sẽ khiến cho việc mua bán khó khó khăn dẫn đến tình trạng ngưng đọng vốn và lãi suất. Nếu chủ đầu tư không có vốn cố định hoặc không xoay sở kịp thì chủ đầu tư sẽ trắng tay.

Thách thức trong việc lựa chọn nguồn vốn: đối với chủ đầu tư hoặc người kinh doanh bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính thì việc lựa chọn nguồn vay tài chính quyết định 50% thành công của thương vụ. Nếu lựa chọn phải đơn vị cho vay vốn cao thì lợi nhuận sẽ bị giảm đi, đồng thời, trong quá trình kinh doanh,nếu chẳng may gặp rủi ro thì việc lãi suất cao sẽ làm cho nhà đầu tư điêu đứng.

Hiện nay, các ngân hàng đều đưa ra các mức lãi suất dành cho mua bán nhà đất rất cao (7 – 11%), cao hơn nhiều so với vay vốn thông thường. Tuy nhiên, nếu biết đến các ngân hàng có những chính sách cho vay mua bán nhà đất ưu đãi như (FDI; ODA…) thì các nhà đầu tư có thể tận dụng nguồn vốn này.

Đòn bẩy tài chính gặp thách thức lớn khi thị trường bất động sản nhiều biến động: việc biến động thị trường làm giá cả nhà đất lên xuống thất thường sẽ tác động rất lớn đến đòn bẩy tài chính khi vay tiền mua nhà, mua đát. Nếu giá cả nhà đất đóng băng hoặc tụt dốc thì đòn bẩy tài chính sẽ phản tác dụng.

Qua phần tìm hiểu đòn bẩy tài chính là gì? Sử dụng đòn bẩy tài chính trong kinh doanh bất động sản cùng ưu điểm, thách thức, hy vọng rằng các nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ trước khi sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản sinh lời.

Nguồn: svietland

Biến tướng tín dụng bất động sản

Tuy nhiên, theo các chuyên gia kinh tế tín dụng BĐS hiện nay lên đến 20% tổng tín dụng, và khuyến cáo cơ quan quản lý nhìn tỷ trọng tín dụng BĐS ở mức 7,5% sẽ không phản ánh được toàn bộ vấn đề. Điều này có thể dẫn đến những rủi ro lớn cho thị trường nếu có những biến động về vĩ mô.
Những con số chênh lệch
Đầu tháng 3 vừa qua, NHNN cho biết dư nợ tín dụng hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS tính đến 31-12-2017 đạt 471.022 tỷ đồng (tăng 4% so với cùng kỳ). Trong báo cáo kết quả hoạt động NH 6 tháng đầu năm 2018, NHNN tiếp tục khẳng định mở rộng tín dụng có hiệu quả vào các lĩnh vực sản xuất, lĩnh vực ưu tiên, kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro.
 Tín dụng kinh doanh BĐS là khách hàng vay mua BĐS để sinh lời. Tuy nhiên, NH đã lách luật để xếp những người vay mua BĐS đầu cơ chờ giá lên vào tín dụng tiêu dùng, dẫn đến số liệu về tín dụng BĐS không được thống nhất. Do vậy, nếu không đánh giá đầy đủ về tỷ trọng tín dụng BĐS trong tổng dư nợ, cơ quan quản lý có thể nhìn nhầm và quản lý không đủ chặt chẽ, dễ dẫn đến nguy cơ xuất hiện bong bóng BĐS.
TS. Nguyễn Đức Thành,Viện trưởng Viện Nghiên cứu
Kinh tế và Chính sách

Cụ thể, đến cuối tháng 5-2018, dư nợ tín dụng tập trung vào ngành nông, lâm thủy sản ước tăng 6,8%, ngành công nghiệp và xây dựng ước tăng 6,83%, ngành thương mại và dịch vụ ước tăng 5,7%. Trong khi đó, tín dụng đối với lĩnh vực BOT tăng 2,15%, với chứng khoán giảm 3,92%, còn tín dụng BĐS chỉ tăng 2,19%. Như vậy tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS của các NHTM hiện nay chiếm 7,5% tổng dư nợ. Còn trong báo cáo đưa ra hồi tháng 5, Cục Phát triển nhà và thị trường BĐS, nhận định dư nợ tín dụng trong lĩnh vực BĐS liên tục tăng từ 2015 đến nay, chiếm khoảng 8% tổng dư nợ và vẫn ở trong ngưỡng an toàn.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia tài chính NH, tiền vẫn đang đổ nhiều vào thị trường BĐS và tín dụng BĐS không ngừng tăng trong các năm gần đây. Năm 2011, tổng dư nợ cho vay BĐS khoảng 204.000 tỷ đồng, năm 2013 đạt 262.000 tỷ đồng, năm 2016 lên tới 435.000 tỷ đồng và năm 2017 là 471.000 tỷ đồng. Bên cạnh tín dụng trực tiếp còn có nguồn vốn gián tiếp đổ vào BĐS thông qua cho vay xây lắp và cho vay tiêu dùng. Năm 2017, tín dụng tiêu dùng đạt khoảng 1,1 triệu tỷ đồng, chiếm 17% tổng dư nợ, trong đó có tới 50% dành cho vay sửa, mua nhà, thuê nhà. Đồng thời, cho vay xây lắp cũng như các hình thức vay liên quan đến BĐS cũng chiếm khoảng 10% dư nợ nền kinh tế.
TS. Lê Thẩm Dương, Trưởng khoa Tài chính Đại học NH TPHCM, nhận định dù vốn vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh trong 6 tháng đầu năm tăng trưởng, và NHNN cho biết đã khống chế tỷ lệ cho vay BĐS ở khoảng 7,5%, nhưng nếu tính cả dư nợ cho vay mua, sửa chữa nhà ở trong cho vay tiêu dùng, tín dụng đối với lĩnh vực BĐS ở trên mức 20%. Con số này rất lớn vì kể cả ở Hoa Kỳ, dư nợ cho vay BĐS cũng chỉ chiếm 8% trong tổng dư nợ.
Thống kê trên những con số được các cơ quan quản lý công bố, TS. Võ Trí Thành, chuyên gia kinh tế, cho biết hiện nay tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế 6,8 triệu tỷ đồng, cho vay BĐS chiếm tỷ trọng 7,5%. Đồng thời, tỷ trọng cho vay tiêu dùng trong tổng dư nợ khoảng 16-17%. Theo báo cáo của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, khoảng 50-55% vốn cho vay tiêu dùng có liên quan đến BĐS, tức tỷ trọng cho vay BĐS khoảng 8-8,5%. Mức này cộng với tỷ trọng tín dụng BĐS NHNN công bố 7,5% sẽ ở khoảng 15,5-16%.
Một dự án mở bán thành công, lẽ dĩ nhiên nguồn vốn từ chủ đầu tư đến nhà đầu tư đa phần từ NH. 

Nguy cơ rủi ro trong quản lý

Trong báo cáo công bố vào đầu tháng 5, các chuyên gia của HSBC cũng đưa nhận định về vấn đề cho vay BĐS tại Việt Nam. Cụ thể, HSBC cho biết hoạt động kinh doanh BĐS chiếm khoảng 5% GDP của quốc gia và đóng góp tích cực vào tăng trưởng GDP từ năm 2013. Tuy nhiên, với mô hình kinh tế tiếp tục dựa vào tăng trưởng tín dụng để thúc đẩy hoạt động kinh doanh và tiêu dùng, rủi ro tín dụng BĐS là vấn đề cần đặc biệt quan tâm.
“Thị trường BĐS cuối những năm 2000 tăng trưởng nhanh chóng một phần do đầu cơ, dẫn đến bong bóng BĐS đổ vỡ vào năm 2011. Hệ lụy là bùng nổ các khoản nợ xấu, ảnh hưởng đến sự phát triển của các NH và tăng trưởng chung của nền kinh tế. Với đà tăng trưởng hiện nay Việt Nam nên thận trọng với thị trường BĐS” – HSBC khuyến cáo.
Các chuyên gia cảnh báo việc số liệu về tín dụng BĐS đang có sự sai lệch.
Theo TS. Cấn Văn Lực, hiện nay người mua nhà để ở bằng tiền vay NH, người mua nhà đầu tư bằng tiền vay NH, và người sửa chữa nhà bằng tiền vay NH đều được xếp vào nhóm tín dụng tiêu dùng. Trong khi đó, trong các khoản cho vay liên quan BĐS dưới hình thức tín dụng tiêu dùng, chiếm tỷ trọng lớn nhất là cho vay đầu tư BĐS, còn cho vay liên quan đến mua, sửa chữa nhà ở chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ.
Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, tín dụng BĐS ở mức thấp nhưng trá hình dưới hình thức tín dụng tiêu dùng rất nhiều. Tuy nhiên, thời điểm này, các NH cần phải thống kê chính xác và đầy đủ về thông tin liên quan đến tín dụng BĐS bởi những rủi ro thực sự đang tới. Hiện về vĩ mô đã xuất hiện những yếu tố xáo trộn, trường hợp NHNN đẩy lãi suất lên, thị trường sẽ chuyển biến phức tạp và nhiều hệ lụy sẽ xảy ra. Cụ thể các khoản vay NH sẽ chịu lãi suất cao hơn, khả năng trả các khoản nợ chậm hơn và dẫn đến rủi ro lớn cho thị trường.
Liên quan đến vấn đề này, TS. Võ Trí Thành cho biết, NHNN đã đưa ra nhiều giải pháp để hạn chế dòng vốn vào lĩnh vực này, hiện đã có đề án xử lý 3 vấn đề lớn nhất hiện nay trong cho vay tiêu dùng. Thứ nhất, rà soát lại cho vay liên quan đến BĐS trong cho vay tiêu dùng. NHNN đã yêu cầu các NHTM phải xử lý vấn đề này. Mặc dù có thể nhiều NH sẽ có biến tấu, nhưng ít ra sẽ có kết quả chính xác hơn về tín dụng BĐS. Thứ hai, xử lý vấn đề lãi suất và ứng xử của các công ty tài chính. Thứ ba, giám sát chặt chẽ hơn dòng tiền lớn vào BĐS, dòng tiền cho vay tiêu dùng cũng như cho vay liên quan đến mua, sửa chữa nhà ở trong nhóm này.
Để tránh vết xe đổ trước đây, nhiều chuyên gia kinh tế đề xuất bên cạnh các giải pháp nói trên, NHNN cần tách tín dụng cho vay mua nhà khỏi tín dụng tiêu dùng để quản lý và định hướng chính sách tốt hơn.
Nguồn: saigondautu

Sử dụng đòn bẩy tài chính như thế nào để đầu tư BĐS hiệu quả, hạn chế rủi ro?

Đòn bẩy tài chính hay vay ngân hàng để đầu tư bất động sản (BĐS) là cách mà nhiều nhà đầu tư (NĐT) cá nhân lựa chọn. Nhưng vay bao nhiêu, định giá sản phẩm BĐS ra sao, có cách nào để đo được rủi ro tài chính?

Tại buổi chia sẻ thuộc chuỗi sự kiện The Quốc Khánh Show, các chuyên gia nhà đất đã chỉ ra cách để đo được rủi ro khi dùng đòn bẩy tài chính để mua BĐS.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, với 1 tỉ đồng trong tay, NĐT có thể vay thêm ngân hàng từ 800 triệu đến 1 tỉ đồng để lựa chọn sản phẩm trên dưới 2 tỉ để đầu tư. Nguyên tắc là vay ngân hàng không quá 50% giá trị sản phẩm đầu tư nhằm hạn chế rủi ro.

Bà Dung dẫn chứng, chẳng hạn, bạn định đầu tư vào sản phẩm trị giá 2 tỉ đồng thì chỉ nên vay ngân hàng từ 800 – 1 tỉ đồng. Đòn bẩy tài chính rất có hiệu quả nếu chúng ta vay ở tỉ lệ 50% trở xuống của dự án. Nếu cao hơn nữa, gánh nặng tài chính là rất lớn.

Theo bà Dung, nếu đầu tư vào căn hộ tại Q.9 thì khả năng NĐT cho thuê căn hộ 10 triệu đồng/tháng, tỉ suất lợi nhuận cho thuê thay vì trước đây có 1 tỉ đồng thì đạt khoảng 4%, bây giờ lên 2 tỉ đồng có thể đạt 6.5%/năm.

Hiện tại, việc siết chặt tín dụng BĐS cũng ảnh hưởng một phần đến việc dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư BĐS của NĐT cá nhân. Theo bà Dung, thông thường ngân hàng không sẵn lòng cho vay với dự án hình thành trong tương lai. Ngân hàng chỉ cho vay với các dự án có liên kết với ngân hàng. NĐT các nhân muốn đi vay ngân hàng để mua BĐS thì phải dùng tài sản riêng để thế chấp.

“NĐT cá nhân dùng đòn bẩy tài chính để mua BĐS sẽ có hiệu quả nếu biết tính toán mức vay, hiệu quả đầu tư và thời gian hoàn vay”, bà Dung nhấn mạnh.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Phan Công Chánh, chuyên gia BĐS cá nhân cho rằng: Theo tôi, NĐT dùng đòn bẩy để đầu tư BĐS là một cách thông minh. Tuy nhiên, để dùng đòn bẩy hiệu quả thì mình phải có các nguyên tắc.

Thứ nhất, phải có sản phẩm trước khi nghĩ đến vấn đề đòn bẩy: tức là phải lựa chọn được sản phẩm BĐS tiềm năng, có khả năng sinh lợi đầu tư.

Thứ hai, nắm được quy luật 2 lần 50%: nghĩa là tiền vay không được vượt quá 50% giá sản phẩm và tiền trả hàng tháng không quá 50% tổng thu nhập hộ gia đình hàng tháng.

Thứ ba, đặt ra những quy định chung trước khi cùng mua dự án: Nếu từ 2 người cùng góp vốn mua BĐS và vay ngân hàng thì cần đặt ra các quy tắc về thời gian thoát hàng, lợi nhuận…

Theo ông Chánh, trong kinh doanh BĐS vốn đến từ 4 nguồn là vốn tự có, vốn từ NĐT khác, vốn từ ngân hàng và vốn từ khách hàng. Nếu NĐT cá nhân không sử dụng vốn ngân hàng có thể linh hoạt để có nguồn vốn từ NĐT khác.

“Khi vay ngân hàng, NĐT cần lưu ý: Xem kỹ hợp đồng tín dụng, số tiền phải trả hàng tháng…”, ông Chánh nhấn mạnh.

Nói về cách NĐT cá nhân định giá được sản phẩm BĐS trước khi “xuống tiền”, bà Dung cho lời khuyên:

Thứ nhất, NĐT nên dùng phương pháp so sánh: Nhìn vào các sản phẩm tương tự như sản phẩm mình định đầu tư, xem có tương đồng về vị trí, quy cách, phân khúc, định vị sản phẩm, giá bán hay không, từ đó tự xác định. NĐT nên có tầm 5-6 sản phẩm tương đồng trong cùng khu vực để so sánh.

Thứ hai, phương pháp chi phí: NĐT cần xem xét, để đầu tư sản phẩm này thì chi phí đất là bao nhiêu? Chi phí xây dựng là bao nhiêu và lợi nhuận mong muốn là bao nhiêu? Từ đó xác định được giá trị của BĐS cần đầu tư.

Thứ ba, phương pháp thu nhập: Đây là phương pháp truyền thống. Đối với những sản phẩm đã hoàn thiện, đã đi vào hoạt động, đã có lợi tức cho thuê hàng tháng… thì NĐT xác định xem sản phẩm này có thể đem lại cho chúng ta mức thu nhập là bao nhiêu? Từ đó, NĐT sẽ xác định được mức tiền mình cần bỏ ra để đầu tư sinh lợi trên BĐS đó.

Nguồn: trithuctre

Góc đầu tư: Cách vay tiền mua đất lãi suất thấp từ ngân hàng

Xu hướng đầu tư bất động sản ngày càng trở nên nở rộ và thịnh hành hơn trong giới kinh doanh. Việc vay mua và sinh lời giúp họ tạo ra kênh sinh lời lớn, bền vững cho riêng mình. Một trong những vận dụng phổ biến của nhà đầu tư trong lĩnh vực đầu cơ của mình, đó chính là tận dụng cách vay tiền mua đất với mức lãi suất thấp từ phía ngân hàng. Với sự tính toán chặt chẽ và tầm nhìn bao quát của mình, chắc chắn phương thức đó sẽ giúp cho các nhà đầu tư thu về nguồn lợi nhuận ổn định và không hề nhỏ.

Nhưng làm sao để chọn được ngân hàng uy tín có gói vay vốn lãi suất thấp để đảm bảo cho quyết định đầu tư bất động sản của mình? Làm thế nào để tránh được rủi ro khi vay mua và đầu tư bất động sản? Tất cả những thắc mắc đó của bạn sẽ được trang tin bất động sản duanbinhdinh giải đáp ngay trong bài viết dưới đây.

Chọn lọc ngân hàng uy tín giúp bạn hạn chế rủi ro khi chọn cách vay tiền mua đất

Với mục đích gia tăng lượng khách hàng vay tín dụng và hỗ trợ các nhà đầu tư trong các lĩnh vực kinh doanh sinh lời, hầu hết các ngân hàng đều đưa ra những gói vay vốn với lãi suất khá hấp dẫn. Bên cạnh các khoản vay quen thuộc như vay mua xe, mua nhà, ngân hàng còn tạo điều kiện khá thuận lợi cho khách hàng có nhu cầu vay mua đất. Với thủ tục và hồ sơ vay vốn đơn giản, bạn sẽ dễ dàng thực hiện được gói vay của mình dưới sự hỗ trợ của chuyên viên tín dụng.

Lướt nhanh một lượt trên internet, bạn sẽ gặp được rất nhiều tin bài quảng cáo hấp dẫn từ phía các ngân hàng lớn về việc hỗ trợ lãi suất vay tiền mua đất vô cùng ưu đãi. Mỗi ngân hàng sẽ có những định mức lãi suất và gói vay khác nhau, các nhà đầu tư cần phải thật tinh ý và tìm hiểu thật kỹ càng thì mới có thể so sánh và tìm được cho mình địa chỉ vay uy tín nhất. Đó cũng là lý do vì sao mà Mogi.vn muốn chia sẻ tới bạn việc tìm kiếm và chọn lọc ngân hàng lớn để đảm bảo cho các kênh đầu tư của mình tránh được rủi ro trong quá trình kinh doanh sinh lời từ bất động sản.

Hiện nay, Vietcombank, BIDV, Techcombank, Agribank hay Vietinbank các ngân hàng lớn có chính sách hỗ trợ nhà đầu tư vay tiền mua đất lãi suất thấp có được sự tin tưởng của phần lớn khách hàng. Bên cạnh những gói vay vốn ưu đãi, hệ thống ngân hàng lớn này còn có tiềm lực tài chính rất mạnh mẽ, là nền tảng để các nhà đầu từ có thể trao gửi sự an tâm của mình vào quá trình thực hiện các khoản vay và giải ngân đúng hạn. Tuy nhiên, điều kiện vay vốn của mỗi ngân hàng sẽ có sự khác biệt  đôi chút, nhà đầu tư cũng cần có sự phân tích, so sánh để lựa chọn được ngân hàng phù hợp với nhu cầu cũng như khả năng đáo hạn gói vay của mình trước thời hạn.

Chủ động tìm kiếm gói vay vốn hỗ trợ từ phía Nhà nước và Ngân hàng

Kinh nghiệm xương máu về cách vay tiền mua đất với lãi suất thấp ưu đãi từ phía ngân hàng dành cho các nhà đầu tư chính là sự chủ động trong mọi việc, đặc biệt là trong tìm kiếm gói vay vốn hỗ trợ. Ở mỗi thời điểm khác nhau, ngân hàng và Nhà nước sẽ có những chương trình tín dụng ưu đãi để người dân có thể thực hiện những dự định lớn của mình một cách dễ dàng hơn. Các gói vay vốn có giá trị lên tới hàng ngàn tỷ đồng được đưa ra kèm theo mức lãi suất khá “dễ chịu”. Đó cũng chính là cơ hội để các nhà đầu tư có thể tạo dựng lên thành công trong các kênh sinh lời từ các giao dịch bất động sản.

Tìm dự án tiềm năng để bắt đầu các chiến dịch vay mua – sinh lời

Trong các chiến dịch đầu tư vay mua và sinh lời, có lẽ ngoài việc chọn được ngân hàng có mức lãi suất vay tiền mua đất ưu đãi ra thì nhà đầu tư còn phải tìm được những dự án thật tiềm năng. Điều đó đặc biệt quan trọng, nhất là khi nhà đầu tư muốn khẳng định mình và thu về lợi nhuận lớn trong việc kinh doanh bất động sản hiện đại như chung cư, biệt thự, liền kề, Shophouse hay cao ốc, văn phòng.

Với vị trí đắc địa cùng những tiện ích nổi bật, những dự án đẹp chắc chắn sẽ mang lại tiềm năng phát triển mạnh mẽ trong tương lai, đặc biệt là thu hút được lượng khách thuê vô cùng lớn. Đó sẽ là điều kiện để nhà đầu tư tạo ra hướng sinh lời mạnh mẽ cho dòng tiền của mình và rút ngắn thời gian hoàn vốn với phía ngân hàng. Thành quả đó cũng đồng thời giúp các nhà đầu tư có được sự thuận lợi trong kinh doanh và khẳng định vị thế của mình trên thị trường bất động sản.

Đó là một vài chia sẻ của duanbinhdinh về cách vay tiền mua đất lãi suất thấp và hướng kinh doanh bất động sản để tạo ra lợi nhuận lớn cũng như hạn chế rủi ro. Hy vọng những thông tin đó sẽ góp phần giúp cho các nhà đầu tư có thêm lời khuyên hữu ích trong việc phát triển các kênh đầu tư của mình. Xin chào và hẹn gặp lại bạn đọc trong các bài viết thú vị khác!

Nguồn: Mogi

 

Hiểu đúng mối liên kết bất động sản – tài chính – tiền tệ

Thị trường bất động sản giữ một vị trí quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế và ổn định xã hội, nếu thị trường phát triển lành mạnh chứng tỏ chính sách nhà đất nói riêng và chính sách phát triển kinh tế tổng thể đang triển khai phù hợp.

Vai trò tương hỗ

Vai trò của thị trường bất động sản được xác định trong mối quan hệ tác động của thị trường này đối với các thị trường khác và và đối với tổng thể nền kinh tế quốc dân. Tùy theo quy mô và trình độ phát triển, các nền kinh tế trên thế giới đều quan tâm đến tổng tích luỹ trong mối quan hệ giữa tích luỹ và tiêu dùng của nền kinh tế. Ở mức thấp, tổng tích luỹ thường chiếm tỷ trọng 10 – 20% GDP, ở mức cao tỷ trọng này chiếm 30 – 40% GDP.

Theo nghiên cứu của các Tổ chức nghiên cứu quốc tế, trong tổng tích luỹ thì tài sản cố định luôn cao gấp từ 7-9 lần so với tài sản lưu động. Tài sản cố định bao gồm nhiều loại, trong đó tài sản bất động sản thường chiếm tỷ lệ cao, thường là trên 60% tổng tích luỹ tài sản cố định.

Tài sản bất động sản với tư cách là những hàng hoá lưu thông trên thị trường đã trực tiếp trở thành một trong những thành tố quan trọng của GDP. Quy mô của thành tố này đối với những nền kinh tế có tổng tích lũy thấp cũng chiếm 5 – 10% GDP, đối với những nền kinh tế có tổng tích luỹ cao có thể lên tới 15 – 20% GDP.

Khi thị trường bất động sản phát triển, kéo theo sự thúc đẩy áp dụng khoa học, kỹ thuật và công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở cũng như các công trình phục vụ cho các hoạt động trực tiếp của con người. Sự vận động và phát triển của thị trường nhà đất cũng đồng thời là kết quả của sự tác động tương hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung và cầu. Đồng thời, thị trường nhà đất phát triển tác động đến sự phát triển của thị trường hàng hoá, thị trường vốn…

Hiểu đúng mối liên kết bất động sản – tài chính – tiền tệ

Nghiên cứu của các tổ chức thống kê quốc tế cho thấy, trung bình ngành bất động sản tăng sản lượng 1 USD thì các ngành có liên quan tăng trưởng 1,5 – 2 USD. Bên cạnh đó, thị trường nhà đất còn có mối quan hệ sâu sắc với thị trường tài chính – tiền tệ.

Khi thị trường bất động sản tăng trưởng kéo theo dòng vốn ngân hàng đổ vào cả phía cung lẫn sức cầu, đồng thời dòng tiền tiết kiệm có thể chững lại để chuyển sang đầu tư sang nhà đất. Tuy nhiên, đây vẫn được coi là một xu hướng tốt và sẽ không gây bất ổn nếu quá trình luân chuyển vốn giữa 2 thị trường này được vận hành thông suốt. Đồng thời, cơ chế quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản được giám sát một cách chặt chẽ để có thể hạn chế từ xa những nguy cơ thị trường bất động sản phát triển quá nóng.

Tuy nhiên, cũng cần nhấn mạnh rằng, có sự khác biệt rất lớn giữa thị trường bất động sản Việt Nam và thị trường bất động sản tại các nước phát triển. Dù đã hình thành và phát triển tới 20 năm, nhưng cho tới gần đây, vai trò của thị trường bất động sản mới được nhìn nhận rõ nét hơn, và khuôn khổ pháp lý cho thị trường mới bắt đầu có chiều sâu và đi theo quy luật thị trường.

Theo TS. Phạm Sĩ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, sự chậm chạp khó hiểu trong việc xác định tầm quan trọng và vai trò của cơ quan quản lý thị trường bất động sản đến mười mấy năm chính là cơ sở tạo nên những đợt nóng lạnh bất thường của thị trường, đồng thời ảnh hưởng có sự tác động tiêu cực liên thông giữa thị trường bất động sản và nhiều thị trường cơ sở như thị trường tiền tệ khác.

Khởi đầu cho hai cuộc khủng hoảng bất động sản giai đoạn 2009 và 2011 bắt đầu từ sự mất cân đối cho vay thế chấp của hệ thống ngân hàng đối với bất động sản. Khi thị trường bất động sản quá nóng, do cơ chế kiểm soát hệ thống vay thế chấp không thể hiện được vai trò của mình cộng với sự e ngại khi cho rằng cơ chế quản lý thị trường bất động sản còn chưa chặt chẽ, đã dẫn đến việc đột ngột hạn chế giao dịch với thị trường bất động sản của hệ thống ngân hàng.

Hệ quả từ việc ngừng cung cấp vốn đến thị trường là hàng trăm, hàng ngàn dự án đói vốn, rơi vào cảnh chậm tiến độ, và tạo ra những khoản nợ xấu khổng lồ cho ngành ngân hàng, đồng thời kéo theo cả các thị trường cơ sở hàng như dịch vụ, bán lẻ, du lịch… trầm lắng. Kết quả là thị trường bất động sản được coi là tội đồ gây ra sự bất ổn của nền kinh tế.

Tại hội thảo hồi đầu năm 2016 khi thị trường đối mặt với khả năng bị hạn chế nguồn vốn tín dụng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Trần Nam cho rằng, việc các cơ quan quản lý xác định thị trường bất động sản là thị trường rủi ro là không công bằng, đồng thời có thể tác động tiêu cực đến nhiều ngành khác chứ không riêng gì bất động sản.

Theo ông Nam, việc cơ quan quản lý đưa ra những cảnh báo để hạn chế rủi ro từ xa cho thị trường là điều cần thiết. Nhưng việc sử dụng các biện pháp hành chính và đánh giá không khách quan về thị trường bất động sản sẽ có thể gây những hệ lụy ngược trở lại khi hiện nay 70% nguồn vốn triển khai dự án bất động sản gồm cả trực tiếp và gián tiếp đến từ tín dụng ngân hàng.

Trong khi đó, trên thực tế, cơ chế quản lý thị trường bất động sản hiện tại đã tương đối hoàn thiện với việc ban hành nhiều khuôn khổ luật pháp mới như Luật Đất đai 2013 sửa đổi, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi 2014…, nên việc cần làm không phải là sự e ngại mà cần tạo cơ chế thông thoáng hơn để dẫn vốn vào thị trường bất động sản một cách có kiểm soát, đồng thời tạo chất xúc tác cho nhiều ngành nghề khác phát triển theo.

Theo đánh giá từ Tổ chức Habitat của Liên Hợp Quốc, nhà ở là thứ hàng hóa vừa mang tính xã hội vừa mang tính kinh tế. Là hàng hóa xã hội, nó đòi hỏi Nhà nước phải có chính sách tạo điều kiện (enabling policy), nhưng là hàng hóa kinh tế thì nó phải được cung ứng qua thị trường.

Các loại nhà ở, dù là nhà ở xã hội, nhà tái định cư… đều phải được phát triển theo hướng thị trường hóa, nếu đi chệch thì hoặc là sẽ sa vào bao cấp tràn lan không hiệu quả hoặc là khoán trắng cho thị trường với các khuyết tật (failures) của nó.

Do đó, nếu không phát triển mạnh mẽ cho vay thế chấp nói riêng và phát triển thể chế tài chính nhà ở nói chung thì không thể có một thị trường bất động sản phát triển như mong muốn.

Nguồn: tinnhanhchungkhoan

5 lý do nên dùng đòn bẩy tài chính mua nhà thay vì vốn tự có!

Đòn bẩy tài chính, phương pháp huy động vốn từ các khoản vay, là lựa chọn được giới đầu tư bất động sản ưa chuộng tại thị trường Việt, ngay cả khi người mua nhà “dư sức” dùng 100% vốn tự có bởi những ưu thế “độc tôn” của các khoản vay vốn bất động sản.

Tối ưu dòng tiền

Các khoản vay trả góp là cách để nhiều nhà đầu tư cân bằng dòng tiền ròng. Đối với vay bất động sản, nơi nhiều nhà đầu tư kiến tạo được dòng tiền đều đặn từ việc cho thuê thì việc thanh toán cùng rủi ro thanh khoản được chuyển sang cho người thuê nhà. Có thể tóm gọn khả năng tối ưu dòng tiền của các khoản vay mua bất động sản như cách mà chuyên gia địa ốc Brandon Turner đã nói trong một bài đăng trên Forbes: “Sử dụng hiệu quả các khoản vay trả góp để cho thuê cũng giống như bạn mua một tài sản siêu giá trị mà không thật sự phải chi trả đồng nào cho nó cả. Vì thế, chúng là những phi vụ siêu lợi nhuận”.

Giảm chi phí cơ hội và rủi ro thanh khoản

Việc mạnh chi và “đóng băng” một lượng vốn lớn vào các căn hộ là một rào cản tài chính cá nhân làm không ít người mua nhà e ngại. Trong nhiều cách giảm chi phí cơ hội và tối ưu việc linh động vốn, việc vay trả góp là phương án được khả thi và dễ thực hiện nhất. Đối với nhà đầu tư cá nhân, thông qua việc chia nhỏ dòng tiền và khéo dài thời gian thanh toán từ khoản vay lớn thành những khoản trả góp định kì, người vay có thể giảm thiểu rủi ro thanh khoản xuống mức thấp nhất khi có đủ thời gian để sắp xếp tài chính. Trong dài hạn, nhà đầu tư có thể xoay vòng vốn cho các phương án đầu tư khác để tạo ra lợi nhuận gia tăng thay vì chỉ bị động “giam vốn” trong loại hình tài sản đặc thù này.

Chủ động trước biến động thị trường

Thị trường bất động sản luôn là thị trường biến động mạnh, nơi khả năng xoay vốn nhanh để đón đầu thị trường là yếu tố tiên quyết để thành công. Đòn bẩy tài chính vì thế mà luôn được ưa chuộng bởi tính khả thi và nhanh chóng. Có thể thấy điều này ngay tại thị trường Việt. Trong giai đoạn vào mùa của bất động sản dịp cuối năm, các khoản vay trả góp với thủ tục vay vốn ngày càng được đơn giản hóa chính là nhân tố thúc đẩy lượng giao dịch thành công tăng vọt. Thực tế, các khoản vay trả góp đang cho phép người mua nhà “xoay” từ 60-80% giá trị bất động sản khá nhanh chóng khi thời gian xét duyệt và giải ngân chỉ từ 1-3 ngày. Không chỉ nhanh, sử dụng đòn bẩy tài chính mua bất động sản rất dễ thực hiện khi đối tượng áp dụng của các khoản vay mua nhà luôn khá rộng bởi tổng nguồn vốn cho vay “khủng” từ các ngân hàng thương mại lớn. Có thể kể đến gói vay “Nhà tài lộc – Đón yêu thương” có quy mô vốn 15 nghìn tỷ đồng đang được BIDV phát động. Bất kể là hách hàng cá nhân hay hộ gia đình, chỉ cần đáp ứng quy định vay hiện hành của BIDV với khoản vay giải ngân mới thời hạn từ 36 tháng, đều có thể tham gia gói vay siêu ưu đãi này để mang về “đủ tài dư lộc” cho kế hoạch an cư của mình.

Cơ hội hưởng lãi suất ưu đãi

Một ưu thế không thể bỏ qua khi vay vốn mua nhà tại thị trường Việt là cơ hội hưởng lãi suất ưu đãi chỉ tương đương mức tiền gửi, điều rất khó bắt gặp tại các thị trường lãi suất khác. Ví dụ như mức lãi suất ưu đãi chỉ từ 7.3 % của Vietcombank hay mức lãi suất 7% từ gói hỗ trợ vay nhà mới đây của BIDV. Người vay có thể linh động lựa chọn lãi suất tương ứng với kì hạn ưu đãi phù hợp.

Cụ thể, như trong gói vay hỗ trợ mua nhà vừa nêu của BIDV, khách hàng có thể chọn giữa nhiều gói vay: 7%/năm áp dụng trong 6 tháng đầu tiên, 7.5%/năm áp dụng trong 12 tháng đầu tiên hoặc chỉ từ 8.8%/năm áp dụng trong 24 tháng đầu tiên kể từ thời điểm giải ngân lần đầu.

Quản lý tài chính cá nhân hiệu quả hơn

Các khoản vay trả góp giúp quản lý tài chính cá nhân hiệu quả hơn, một ưu thế đến từ sự tổng hợp 4 lợi thế trên. Người mua nhà chủ động hơn trong việc quản lý dòng tiền, giảm thiểu rủi ro và chi phí cũng như hưởng lãi suất vay thấp. Không chỉ vậy, nhà đầu tư Việt còn được hưởng lợi từ các công cụ hỗ trợ quản lý tài chính do nhà tín dụng cung cấp. Ví dụ, BIDV cung cấp hàng loạt dịch vụ quản lý tài khoản thông minh như BIDV Online, BIDV SmartBanking, BSMS để việc quản lý khoản vay của nhà đầu tư trở nên dễ dàng, hiệu quả và thú vị hơn.

Nguồn: dan tri